実家の家を相続するときの考え方って?居住・売却・賃貸のメリットは?

実家の相続お金の悩み
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実家の家を相続する場合、名義変更や各種書類の提出などさまざまな手続きが必要です。また遺言書の有無やその内容によっては、相続人同士で話し合いをしなければいけません。

この記事では、家を相続するときの一般的な流れや、相続した家を活用する方法などについて紹介します。トラブルを避けて家の相続を進めるための参考にしてください。

この記事でわかること
  • 遺言書があるときとないときの家の相続の考え方
  • 相続に関して話し合いをする遺産分割協議とは
  • 一度相続放棄した場合に取消は可能化
  • 空き家問題を回避して、相続した家を活用するポイント
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実家の家を相続するのは大変?相続できるのは誰?

実家の家の所有者が亡くなった場合は、誰かが相続することになります。相続人の順位は、基本的には民法によって規定される法定相続人の順に従います

    配偶者
    死亡した人の配偶者は常に相続人となる。配偶者以外の相続人の順位は以下の通り
    第1順位
    死亡した人の子ども(子どもが死亡している場合はその子どもまたは孫)
    第2順位
    死亡した人の直系の父母(父母が死亡している場合は祖父母)
    第3順位
    死亡した人の兄弟姉妹

    ただし遺言書が残されている場合は、内容によっては民法の法廷相続人の順とは異なるかたちで相続人が指定されていることもあります。

    遺言書がないときの相続の決め方

    遺言書がない場合は、遺産分割協議という方法で分割方法を決めます。また、遺言書に記載された内容とは異なる分割で相続を決めたい場合も遺産分割協議を行います。

    遺産分割協議は、おおむね次のように進めます。

    1. 相続人らの話し合いにより、遺産分割の内容を決める
    2. 決定した遺産分割を「遺産分割協議書」に記載する
    3. 遺産分割協議書に、相続人全員の署名と実印による押印をする

    遺産分割協議書は、必要に応じて然るべき機関に提出します。不動産の相続登記であれば法務局へ、相続税の申告では税務局へ提出してください。

    家を相続する際には書類の準備と提出が必要です。相続することが決まったら、下記の書類を準備しておきましょう。

    • 遺言証書
    • 遺言者の他界事項が記載された除籍謄本
    • 相続人の住民票
    • 固定資産税評価証明書
    • 受遺者の戸籍謄本

    遺言書の確認から相続までの一般的な流れ

    家の所有者である被相続人が亡くなった場合、相続の流れを簡単に説明します。

    1. 遺言書の有無を確認する
    2. 遺言書がある場合、内容を確認する
    3. 相続の承認または相続放棄
    4. 実家を相続した場合、名義変更を行う
    5. 準確定申告
    6. 相続税の申告と納税
    準確定申告とは
    被相続人が死亡した年の所得と所得税額を計算し、被相続人の住所地を所轄する税務署へ申告と納税を行うこと

    準確定申告は、一般的な確定申告とは申告期限が異なります。1月1日から数えて被相続人が死亡した日までに確定した所得金額と税額を計算します。そして、相続開始を知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をします。

    期限を過ぎるとペナルティが課されますので注意してください。また、準確定申告することで還付を受けられることもありますので、忘れずに申告しましょう。

    相続したくないときはどうする?相続放棄の取消はできるの?

    相続は必ずしなければいけないわけではありません。相続開始を知った日から3ヶ月以内であれば、相続放棄ができます

    ただし、相続放棄は慎重に検討してください。相続放棄の手続きは、裁判所に受理されると成立します。この相続放棄がいったん受理された後に取消することは、非常に難しくなります

    相続放棄の取消が認められるケース
    • 相続人である未成年者が法定代理人の同意を得ないで相続放棄をした
    • 成年被後見人本人が相続放棄した
    • 被保佐人が保佐人の同意を得ないで相続放棄をした
    • 相続放棄を補助人の同意が必要な行為と定めている場合で、被補助人が補助人の同意を得ないで相続放棄をした
    • 第三者の詐欺や強迫を受けて、相続放棄をさせられていた

    上記が相続放棄の取消が認められる例です。相続放棄の取消は非常に難しいことですが、取消を希望する場合は弁護士に相談するのがおすすめです。なお受理前に相続放棄をやめようとした場合は、相続放棄の取り下げの手続きを行えば、取り下げることが可能です。

    そのまま住むか売却するか..メリットが大きいのはどっち?

    家を相続した場合、空き家にしておくと不動産としての価値が下がるほか、腐朽や破損など「空き家問題」も出てきてしまいます。相続した家をどのように活用するかは、きちんと考えて計画しておきましょう。主に、相続人が住む、売却する、賃貸に出すという選択肢があります。

    家の相続人が一人であれば法律関係は複雑になりませんが、遺産分割が必要な場合はどのように分割するかを考えなくてはいけません。

    法定分割による共有
    各相続人で共有不動産にする方法。権利関係が複雑になりやすいのがデメリット。不動産を賃貸として活用したい場合は共有者の過半数の同意が必要。売却したい場合は共有者全員の同意が必要
    代償分割
    相続人のうち誰かが不動産を相続し、他の相続人に対して法定相続分に応じた金銭を支払う方法で、公平性が高い。家を相続した相続人が支払いに必要な金銭を準備できることが条件となる。また不動産評価の方法を検討する必要がある
    換価分割
    不動産を売却し、得た利益を相続人で分け合う。維持のための固定資産税がかからない、公平な分割をしやすいというメリットがある。デメリットは売却に関して相続人全員の同意が必要なこと、家が売却できないと利益を得られないこと

    それぞれにメリットとデメリットが大きく、手続きや税金の支払いなども発生します。悩んだときは第三者や弁護士に相談し、問題点を整理整頓しながら解決を目指してください。

    相続した家はリフォームが必要なケースが多い

    相続で引き継いだ家は築年数が古かったり、これから住む相続人にとって住みにくいことも考えられます。相続した家に住む場合は、リフォーム費や修繕費がかかることを想定しておきましょう。売却する場合も資産価値に関わりますので、家の状態はよく確認してから判断してください。

    相続した家を売却する場合、節税ができる

    相続した家を売却する場合、売却で生じる税金を節税できる特例があります。ただし特例を使う場合は、期限や条件に注意しましょう。

    • 相続税(相続したときにかかる税金)
    • 登録免許税
    • 印紙税
    • 譲渡所得税及び住民税

    上記の税金のほか、司法書士に支払う手数料、売却に関して不動産に仲介を依頼した場合の仲介手数料なども必要です。売却に必要な準備として、測量や建物の解体、不用品の廃棄処分をした場合はその費用も別途かかります。

    節税のために活用したい控除はさまざまありますが、今回はその一部を紹介します。

    自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
    マイホームを相続し、売却した場合に適用される特別控除。一定の要件を満たす場合は最大3000万円まで控除可能
    相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除
    空き家を相続した場合に適用される特別控除。一定の要件を満たす場合は最大3000万円まで控除可能
    取得費加算の特例
    要件を満たす場合、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に算入できる特例
    小規模宅地の特例
    要件を満たす場合、330㎡までの土地(実家が建っていた土地)の評価額について、80%減額できる特例。3,000万円控除と併用して適用可能

    上記はあくまで一例です。家の大きさや築年数などが要件に関わってきますので、要件については必ず確認しながら手続きを進めてください。また、遺産分割をする場合は売却に関して相続人の同意を得ていないと親戚間のトラブルに発展しかねません。

    トラブルなく家を相続して活用するためにも、相続人間での話し合いは念入りに行いましょう。

    相続した家を賃貸として活用するポイント

    家を賃貸として貸し出すと、継続的に収入を得られることがメリットです。売却と比較すると金額は小さく感じられますが、家を所有しつつ不動産投資として活用したい場合におすすめの方法といえるでしょう。

    相続した家を賃貸に出す前には、リフォームが必要となるケースが多いです。そのためリフォーム費用がかかると考えておきましょう。事故物件に該当する場合、告知義務もありますので借り手が見つかるまでに時間がかかることもあります。

    賃貸に出すということは、大家として管理をしたり管理会社からの連絡に対応しなければなりません。そうした業務ができるかどうかも、賃貸に出す際に検討しておきたいポイントです。

    賃料は収入となりますので所得税として課税されます。相続した家を賃貸に出すことを不動産投資として考え、リフォーム費用や維持費などの支出と家賃収入とのバランスをシミュレーションするのがおすすめです。

    相続した家を賃貸に出す場合、家の相続人が一人の場合は、家賃収入も経費の負担者もその相続人となります。しかし共有名義としている場合、収入や経費も分割されます。賃貸に出す際も共有者である相続人全員の同意、署名、押印が必要です。

    おわりに:家の相続をする場合は将来的な活用法と相続人同士の話し合いが不可欠

    家の相続にはさまざまな手続きや税金が発生します。相続人が複数いる場合は、どのように遺産分割するか話し合う必要があるでしょう。家を相続した場合、相続人の住まいとするか、売却または賃貸に出すかによって取るべき対応が異なります。どのように家を活用したいか考えつつ、相続人間で話し合ってくださいね。

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